重要信号！新一轮“地王潮”来了，2025年的房价很可能超乎想象

短短三个月的时间，杭州今年楼面价纪录，已经三次被刷新。杭州楼面价“天花板”，也从1月的6.48万元/平方米，飙升至当前的8.8万元/平方米。

3月28日，杭州举行今年第十批次土拍，共出让位于上城区、西湖区4宗宅地，总出让面积189亩，起拍总价94.4亿元。最终，这4宗地全部成交，揽金140.89亿元，整体平均溢价率49.2%。

同日上海2025年第三批次土拍落锤，共出让4宗地块，起始总价高达113.3亿。

其中有2幅非常重磅的地块，也是引起了行业内的巨量关注：

一幅是上午开拍的静安大宁地块，起始总价18.79亿；

一幅是下午开拍的浦东北蔡地块，起始总价20.83亿。

这次参拍的房企，基本都是大家熟悉的老朋友，有保利发展、华润置地、中海、招商蛇口、金茂、保利置业、中国铁建等央企；有建发、越秀、华发、北京城建等优秀地方国企；还有混合所有制房企绿城以及民企大华等；还出现了“新面孔”——长三角投资。

几乎每一轮“地王潮”，都和楼市复苏息息相关。

中国房地产历史上，之前共出现过4次“地王潮”，分别是2005年、2009年、2013年、2016年。今年这波历史第五次“地王潮”，一个明显特点是集中于一线和强二线城市，而非全国性的。部分弱二线城市、更多三四线城市土地市场，仍以底价成交为主，城市之间分化加剧。

土地资源的稀缺性是一个不容忽视的事实，特别是在城市化进程不断推进的背景下，优质地段的土地资源将愈发难得。同时，庞大的人口基数也意味着住房需求依然旺盛。因此，房价上涨的逻辑并非毫无根据。

不得不承认，当前房价已让众多民众望而却步，房贷压力犹如巨石，压得年轻人难以喘息。特别是在一线城市，许多人即使不吃不喝也要奋斗十年才能购得一套体面的住房。

然而，房价的上涨并非无迹可循。土地资源的日益稀缺与建筑成本的持续攀升，共同构成了房价上涨的基石。加之投资客的投机炒作，房价犹如脱缰野马，一路飙升。

房地产市场仿佛一台永动机，投资客通过购房囤积、推高房价；而房价的上涨又进一步吸引更多人入场，如此恶性循环。在此情境下，普通民众购房安居的梦想，显得愈发遥不可及。

市场的另一面

然而，房价上涨的逻辑并非不可动摇。随着政府对房地产市场调控力度的不断加强，明确提出了“房住不炒”的政策导向，并采取了一系列限购、限贷等措施。同时，科技的发展也在深刻改变着人们的居住方式。共享经济的兴起，使得租房变得更为便捷，而年轻人对于“买房梦”的观念也在悄然转变，越来越多的人不再将购房视为人生的唯一选择。这些因素共同作用，使得房地产市场面临着深刻的变革。因此，尽管房价上涨趋势明显，但其未来的走势却充满了不确定性。

在过往的房地产市场认知中，“地王”的出现往往被认为会推动房价上涨。地价作为房价的重要组成部分，地价的上涨必然会增加开发商的成本。当开发商以高价拍下土地后，为了保证自身的利润空间，通常会将这部分增加的成本转嫁到房价上。在过去的地王潮中，例如2009年北京广渠门15号地成为天价地王后，北京楼市迅速进入单价3万元时代。此后，随着土地价格的不断攀升，房价也一路水涨船高。在一些城市，地王项目周边的房价也会受到带动，出现明显的上涨。因为购房者往往会根据土地价格来预期未来房价的走势，当地王诞生时，会引发市场对房价上涨的恐慌，从而促使购房者提前入市，进一步推动房价上涨。

从上海到成都，再到北京、杭州等地，优质地块的转让已成为市场的焦点。也吸引了许多房地产企业的激烈竞争。

北京部分二手房小区，成交价开始回升。

朝阳二手房，3月涨价30万以上成交的不在少数。

上海二手房热度攀升，不断刷新单日成交纪录。

连续3个周末单日网签量突破1400套。

杭州高端二手房跳涨，特别是奥体出地王后，板块内次新房单价涨幅3000-4000元/平米。

剧情突然反转，买房人认可多出价，却没有房东愿意出货了。

去年950万的房子，今年1000万买不到。

2024年未来科技城不少小区以“破发价”挂牌，现在总价平均涨100万。

土地市场，正在重塑热点城市的房价体系。

现在地王频出，背后有三股力量在推。

一是政策托底，房地产这行当进了ICU，各种救命政策那是一套接一套，今年开年大会更是定下了稳楼市的基调，给市场打了一针强心剂，让那些有真实需求的买房人敢出手了。

二是供需失衡，就拿这次的地王地块来说吧，海淀区那是北京的科技新贵聚集地，高端产业扎堆，高收入人群如云，住宅需求那是杠杠的。可这片地儿的土地供应一直紧缺，开发商为了抢块好地，那是争得头破血流。这次树村地块，容积率低至1.6，北五环沿线稀缺的低密度住宅用地，周边还有清华附中等名校和科技产业的集群，产业加教育的双重加持，让它成了打造顶级豪宅的香饽饽。

三是资金避险，最近AI这些科技创新企业异军突起，加上特朗普上台后的各种操作，把美股全球资产都整得重新评估了，热钱又开始往中国流。大伙儿都觉得，投资那些有创新活力的城市的优质不动产，是最稳妥的资金避险方式。

这波“地王潮”主要是由国企央企拉动，民企极少。

被称为“杭州地产一哥”的滨江集团，是个特例。2024年其斩获23宗地，22宗位于杭州。去年10月以来，杭州土拍市场成交楼面价屡创新高，滨江集团对此贡献很大。

1月24日，滨江集团以54.56亿元竞得杭州湖墅单元地块，成交楼面价6.48万元/平方米，溢价率71.25%。接着在3月25日杭州土拍中，又高价拿下两宗地块，一宗是水电新村“新地王”地块，另一宗是钱江新城二期宅地，总价25.38亿元。

3月18日，北京海淀区楼面价超10万元/平方米的“地王”，竞得者是中海地产，以75.02亿元拿下，溢价率27.93%。

3月11日，成都首宗楼面价破3万元/平方米的“地王”，竞得者是招商蛇口，该地块成交总价27亿元，溢价率70.4%。

2月25日，上海静安寺社区楼面价超16万元/平方米的“地王”，竞得者是静安区国资委100%持股的上海静投置新城市更新建设有限公司。

这轮“地王潮”第三个特点是，由高能级城市持续推出优质地块拉动，背后更多的是稳地价、稳房价、稳市场的预期信号。

全国一大波“地王”的出现，虽然在一定程度上反映了房地产市场信心的修复和市场预期的重塑，但这并不意味着全国有房子的人就都能从中获益。房地产市场的复杂性和不确定性，使得房价的走势难以简单地由“地王”现象来决定。

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